어머님이 2022년 12월20일 아파트분양에 대한 잔금을 치룬 후 26일 입주하셨습니다. 이때 와이프가 어머니와 전세계약을 맺고 어머니와 같이 살게 됐습니다.
어머니가 보유한 아파트를 매입하는 경우 양도소득세 및 증여세 비과세 여부를 판단하려면 다음을 고려해야 합니다.
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1. 어머니의 양도소득세 비과세 요건
어머니께서 양도세 비과세 혜택을 받으려면 아래 요건을 충족해야 합니다.
✅ 1세대 1주택 비과세 요건 (소득세법 제89조)
2년 이상 실거주: O (2022.12.26 ~ 2024.12.31, 2년 초과)
1세대 1주택 유지: O (해당 아파트만 보유)
조정대상지역 여부: O (서울 서대문구, 2024년 12월 31일 기준 비조정지역)
9억 원 이하 부분 비과세, 초과분 과세: 매매가격 8억 원이므로 전액 비과세
➡ 결론: 어머니는 양도소득세 비과세 대상입니다.
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2. 증여세 문제 여부
부모님과의 거래이므로 세무당국이 시가보다 낮은 가격 거래(특수관계자 거래)를 편법 증여로 [삭제됨] 않는지가 핵심입니다.
✅ 적정 거래가격 판단 기준
1. 시세(시가)의 5% 또는 3억 원 중 적은 금액을 초과할 경우 증여세 과세 가능
시세가 9억 원이라면 5%는 4,500만 원 → 8억 원에 거래하면 5% 이내
시세보다 1억 원 저렴한 8억 원 거래는 세무조사 가능성 있음
2. 국세청 기준 감정가(주변 실거래가 평균)가 8억 원 이상이면 문제 없음
➡ 대처 방법
사전에 국세청 기준 시가 확인 (최근 실거래가, 감정평가 활용 가능)
8억 원이 시가보다 5% 이내 차이라면 증여세 문제 없음
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3. 전세금 및 채무 문제
✅ 전세금 (4억 4,000만 원) 정상 인정
전입신고 + 확정일자 확보 → 문제 없음
✅ 채무 1억 원 ([삭제됨] 지급 증빙 있음)
공증 + [삭제됨] 지급 → 국세청에서 인정할 가능성 높음
다만, [삭제됨]가 시세보다 현저히 낮으면 저율증여세 검토 가능 (월 3%면 충분히 높은 [삭제됨]율)
➡ 결론: 전세 및 [삭제됨] 구조에 따른 증여세 이슈는 없음
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4. 결론 정리
✅ 양도세 비과세: 충족 (어머니 거주 2년 이상 + 1세대 1주택 + 비조정지역)
✅ 증여세:
시세 5% 이내 가격이면 문제 없음
1억 원 저렴한 거래는 세무조사 가능성 있음 → 시세 근거 확보 필요
✅ 전세 및 채무 문제 없음
➡ 추천 조치
1. 국세청 실거래가 및 감정평가 확인 후 8억 원이 적정하면 거래 진행
2. 증여세 리스크 최소화를 위해 5% 이내 조정 고려 (8억 5,000만 원 등)
3. 부담 없이 진행하고 싶다면 세무사 상담 후 진행
이대로 하면 양도세 비과세 가능성이 높고, 증여세 리스크도 최소화할 수 있습니다.
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